Umowa kredytu jest dokumentem określającym wzajemne prawa i obowiązki występujące w relacjach między kredytodawcą a kredytobiorcą. Zawsze zawiera takie dane, jak oprocentowanie kredytu, sposób jego uruchomienia oraz zabezpieczenia, marże banku, warunki wypowiedzenia umowy czy przedterminowej spłaty całości zobowiązania. Warto jednak wiedzieć, iż nie wszystkie jej zapisy mogą być korzystne dla kredytobiorcy. Nie da się ukryć, iż wnikliwa lektura umowy kredytowej może nas uchronić przed niemiłymi niespodziankami w postaci nieplanowanych kosztów związanych ze spłatą kredytu. Niekiedy banki przemycają w umowie klauzule sformułowane w nieprzejrzysty lub nieprecyzyjny sposób. Banki zdają sobie bowiem sprawę, iż dla wielu klientów przebrnięcie przez dokument napisany zawiłym prawniczym językiem będzie czynnością trudną lub zbyt nużącą. Niemniej zawsze – w trosce o własne interesy – powinniśmy przed podpisaniem umowy dokładnie zweryfikować wszystkie jej zapisy, zwracając baczną uwagę na następujące haczyki: Opłaty manipulacyjne Warto zadbać o to, by wysokość najważniejszych opłat manipulacyjnych była wpisana w umowę kredytową, a nie w tabelę opłat, którą bank może w każdej chwili zmienić. Należy również wypytać doradcę, w jakiej sytuacji bank może pobrać opłatę manipulacyjną oraz na jakiej zasadzie została wyliczona jej wysokość. Warto w miejscu przytoczyć konkretne przykłady: zapis w umowie jednego ze banków stanowił, iż ma on prawo do dodatkowej opłaty manipulacyjnej z tytułu przekroczenia dopuszczalnego wskaźnika obciążenia nieruchomości kredytem. Weryfikację kwoty zadłużenia pozostałego do spłaty z tytułu kredytu w stosunku do wartości nieruchomości bank przeprowadzał co trzy lata. Jeśli weryfikacja wypadła niepomyślnie, klient musiał uiścić opłatę manipulacyjną wynoszącą 3,6% różnicy pomiędzy kwotą pozostającego do spłaty salda zadłużenia z tytułu kredytu, a 80% wartości nieruchomości będącej zabezpieczeniem tegoż kredytu. W przypadku wielu kredytobiorców był to dodatkowy koszt rzędu kilku tysięcy złotych. Należy również zwrócić uwagę, czy umieszczone w tabeli prowizji i opłat kwoty są wielkościami minimalnymi czy maksymalnymi. Niektóre banki w celach promocyjnych podają tylko dolny pułap opłat i prowizji. Załączniki i regulaminy Umowa kredytowa może zostać tak skonstruowana, że bank ma możliwość zmiany części postanowień bez uzyskania zgody klienta. Niektóre zapisy regulujące zasady udzielania kredytu są umieszczone w regulaminie oraz dołączonych do umowy załącznikach. A ponieważ owe dokumenty są wewnętrznymi dokumentami banku, ten może je dowolnie i w każdej chwili zmienić. Zapis dotyczący korespondencji Za niedozwolone uważane są zapisy, w których bank kwestię komunikacji z odbiorcą rozwiązuje za pomocą sformułowań typu: „korespondencję uważa się za dostarczoną po upływie 7 dni od daty wysłania”. Taka klauzula jest dla banku nader wygodna, gdyż pozbawia kredytobiorcę szansy na udowodnienie, iż nie zastosował się do zawartych w piśmie warunków, ponieważ nie miał o nich najmniejszego pojęcia (jako że korespondencja do niego nie dotarła). Klauzule dotyczące obowiązków kredytobiorcy Wiele banków wprowadza zapisy, zmuszające kredytobiorcę do informowania banku o różnych wydarzeniach losowych, które mogłyby wpłynąć na sytuację majątkową klienta (np. o zmianie stanu cywilnego, narodzinach dziecka, utracie pracy czy podwyżce pensji). Warto zwrócić uwagę, jakie sankcje nam grożą za nie wywiązanie się z tego obowiązku – w skrajnych przypadkach może być to postawienie kredytu w stan natychmiastowej wymagalności. Zapisy pod lupą Szczególnie wnikliwie należy przeanalizować zapisy, w których: – bank określa warunki wcześniejszej spłaty kredytu i związanych z tym kosztów, – podaje kary naliczane w momencie nie dotrzymania terminu płatności, – wymienia dodatkowe warunki przy udzielaniu kredytu (np. obowiązek założenia konta z określoną kwotą wpływów, wykupienie rozmaitych ubezpieczeń itp.), Ponadto zgodnie z zaleceniami KNF bank musi poinformować klientów o zasadach funkcjonowania spreadu walutowego i jego wpływie na koszt kredytu oraz obowiązkowo umieścić informacje o spreadzie w umowie kredytowej.