Warto przypomnieć, iż od stycznia 2012 roku wchodzą w życie zapisy Rekomendacji S, zaostrzające zasady wyliczania zdolności kredytowej. Zdaniem analityków finansowych w wyniku nowych rozporządzeń co 5 klient może stracić zdolność kredytową, zaś ponad 100 tys. Polaków może zostać zmuszonych do wcześniejszej spłaty kredytu lub do wniesienia dodatkowych zabezpieczeń. Czym jest Rekomendacja S Rekomendacja S – to inaczej dyrektywa wprowadzona w 2006 roku przez Komisję Nadzoru Bankowego (przekształconą w 2008 r. w Komisję Nadzoru Finansowego), zawierająca zbiór wytycznych odnoszących się do wewnętrznych procedur bankowych, obowiązujących przy udzielaniu kredytów hipotecznych. Nieprzestrzeganie wymogów Rekomendacji może skutkować nałożeniem przez KNF sankcji na bank (również pieniężnych) lub wystąpieniem przez KNF z wnioskiem o odwołanie prezesa banku. W swoim pierwotnym kształcie Rekomendacja S narzucała bankom promowanie kredytów w złotych polskich i i zniechęcanie – za pomocą narzędzi finansowych – do zaciągania kredytów w walucie obcej. Dyrektywa nakładała na banki obowiązek obliczania zdolności kredytowej w złotówkach, i to nawet wówczas, kiedy klient decydował się na kredyt denominowany w walutach obcych. W praktyce oznaczało to, iż jeśli klient zamierzał zaciągnąć kredyt we frankach szwajcarskich na 100 tys. zł, musiał posiadać zdolność kredytową umożliwiającą spłatę kredytu oprocentowanego na poziomie kredytu złotówkowego udzielonego w wysokości 120 tys. W zamyśle KNF Rekomendacja S miała doprowadzić do ograniczenia udziału kredytów walutowych w portfelach polskich banków, lecz tak się nie stało. Jeszcze dwa lata temu kredyty denominowane w walutach obcych należały do najchętniej zaciąganych przez Polaków zobowiązań. Ten fakt zmusił Komisję Nadzoru do zaostrzenia wymagań. W ogłoszonym w lecie 2010 r. projekcie nowelizacji dyrektywy Komisja wystąpiła z propozycją obligatoryjnego ograniczenia udziału kredytów walutowych w ofertach banków do 50%. Jak można się domyślić, ta propozycja spotkała się ze zdecydowanym sprzeciwem bankowców. Związek Banków Polskich w opublikowanym w sierpniu zeszłego roku stanowisku wskazywał na negatywne dla sektora bankowego skutki tego rozwiązania (problemy banków z płynnością, wzrost cen złotego na rynku międzybankowym). Argumentował również, iż wprowadzenie w życie limitu znacznie ograniczałoby dostęp do finansowania opartego o waluty obce i byłoby działaniem niekorzystnym dla klientów. Ostatecznie więc KNF wycofała się z tego pomysłu. Ubiegłoroczne perturbacje związane z rynkiem walutowym przyczyniły się natomiast do bardziej rygorystycznego podejścia przez KNF do Rekomendacji S II. Warto w tym miejscu przypomnieć, iż ta obowiązująca od 1 kwietnia 2009 roku dyrektywa obligowała banki do rzetelnego informowania klientów o zasadach wyliczania wysokości spreadów oraz obciążeniach i ryzyku związanym z istnieniem różnic między kursem sprzedaży a kursem kupna walut obcych. Jednak w praktyce banki takich danych klientom nie udostępniały, stosując jednocześnie politykę zawyżania spreadów. Obecnie bank ma ustawowy obowiązek informowania kredytobiorcy o wysokości spreadu i musi wpisać te dane do umowy kredytowej. Nowelizacja Rekomendacji S i jej skutki W opinii Komisji Nadzoru Finansowego dotychczasowe, zbyt liberalne podejście banków do oceny zdolności kredytowej stanowiło zagrożenie dla sektora bankowego i niosło ze sobą ryzyko zwiększania się tzw. złych kredytów. Aby temu zapobiec KNF zaleciła bankom następujące działania: – w przypadku wnioskodawców, którzy starają się o kredyt z 30-letnim lub dłuższym okresem spłaty, bank będzie oceniał zdolność kredytową przy założeniu, że kredyt zostanie udzielony na 25 lat. Oznacza to, że bank nie będzie obliczał zdolności kredytowej dla rzeczywistego okresu kredytowania, a dla okresu odgórnie przez KNF ustalonego. W efekcie spowoduje to przeprowadzanie symulacji w oparciu o wyższe zakładane raty kredytowe, a tym samym – podwyższy wymagania wobec sytuacji finansowej kredytobiorcy. Tak więc klienci, którzy nie będą mogli się wykazać dochodami wystarczającymi na spłatę kredytu 25-letniego, będą się musieli liczyć z odmową udzielenia kredytu. – kolejną zmianą jest nowy stosunek rat do dochodów. Do tej pory kredytobiorca zarabiający średnią krajową nie mógł przeznaczać na spłatę rat więcej niż 50% swoich dochodów netto. W przypadku osób o dochodach przekraczających średnią krajową wskaźnik ten wynosił 65% (niezależnie od waluty kredytu). Jednak zgodnie z nowymi zasadami został obniżony do 42% dla kredytów walutowych. – najwięcej kontrowersji wywołał jednak zapis, stwierdzający, iż jeśli w okresie spłaty kredytu kredytobiorca wkroczy w wiek emerytalny, bank w badaniu zdolności kredytowej powinien uwzględnić zmianę wysokości jego dochodów. Pytanie, w jaki sposób bankowcy mieliby oszacować przyszłe dochody emerytów i to w sytuacji, w której politycy toczą spory o wysokość wieku emerytalnego – pozostaje obecnie pytaniem otwartym. Czego możemy się spodziewać? Zapewne najbardziej widocznym skutkiem wprowadzenia w życie zapisów Rekomendacji S będzie ograniczenie dostępności do kredytów, zwłaszcza denominowanych w walutach obcych (co może sprawić, iż ten produkt bankowy stanie się w ofercie banków produktem marginalnym). Ponadto osoby na pograniczu zdolności kredytowej raczej nie będą miały większych szans na kredyt lub też będą mogły liczyć na pożyczkę w mocno obniżonej kwocie. Trudno dziś także jednoznacznie wyrokować, w jaki sposób Rekomendacja S wpłynie na rynek mieszkaniowy i czy – jak obiecuje KNF – rzeczywiście doprowadzi do spadku cen mieszkań.